[부동산경매 공부] 부동산경매의 장점과 단점

 지난번에 이어 부동산경매의 장점과 단점에 대해 알아보았다. 그동안 느낌적으로만 알았던 부동산경매의 장점과 단점을 알아보니 부동산경매의 매력에 더욱 빠지게 되었다. 꾸준한 공부와 현장 실습을 통해 단점을 최소화 할 수 있다면 부동산경매는 자산을 늘리는 좋은 방법인것 같다.

 

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부동산경매의 장점

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 1. 수익성이 좋다.

 부동산경매의 큰 장점중 하나는 바로 수익성이라고 볼 수 있다. 입찰자의 노력만으로 외부의 영향 없이 입찰자가 원하는 만큼의 수익성을 보고 투자할 수 있기 때문이다.

 글로벌 경제위기나 IMF등의 극단적인 상황을 제외하고는 해당 물건의 수익성을 거의 정확하게 예측 가능하기 때문에 원금손실이라는 위험부담을 줄일 수 있다. 정확한 수익성 예측이란, 해당 물건의 현 시세와 경매 매각 대금을 비교하여 얼마만큼 차액의 이익을 볼 수 있는지 예측하는 것을 말한다.

 경매는 특히 경기가 좋지 않은 상황에서 더 유리할 수 있다. 지금같은 인플레이션으로 인해 금리가 높은 불황기에는 부동산의 매매거래 가격이 낮아지기 때문에 부동산경매에서 물건이 유찰 될 가능성이 커진다. 1회 유찰될 때 마다 가격인 낮아지기 때문에 경우에 따라 시세대비 30~40%정도 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다. 그만큼 수익률이 더욱 커지는 것이다. 

 

 2. 간단한 절차

 민사집행법으로 새로 분리 제정되면서 부동산경매의 절차는 누구나 직접 할 수 있도록 간단하게 되었다. 

기일입찰 순서 (출처: 대한민국법원 법원경매정보)

1) 입찰표에 사건번호, 입찰금액, 개인정보 등을 적어 입찰보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣어 입찰함에 넣는다. (입찰표와 입찰보증금 봉투 및 입찰봉투는 아래 이미지 참고)

출처: 대한민국법원 법원경매정보

2) 이후 집행관이 자신의 이름을 부르면 법정 앞으로 나간다.

3) 매각되었다면 보증금 영수증을 받고 몇 주 뒤 대금 납부 통지서를 받아 대금을 법원에 낸 후 소유권 이전 서류를 갖추어 법원에 신청한다.

4) 법원은 등기소에 촉탁하여 소유권 이전등기를 대신해 주고 매수인에게 권리증을 보내준다. 

 만약, 매각이 되지 않았을 경우에는 입찰 당일에 입찰보증금을 현장에서 돌려받을 수 있다. 또한 경매를 통해 부동산을 취득하면 토지거래 허가 또는 임야, 농지 등의 취득이 일반 매매에 비해 비교적 자유롭고, 특히 공장 등은 허가에 걸리는 시간과 비용을 절감할 수 있어서 실질적인 부동산 소유의 절차가 간단하다.

 

 3. 다양한 물건

 요즘같이 금리가 높고 변동성이 심한 시기에는 개인 및 회사의 파산 등으로 다양한 물건이 경매에 나올 수 있다. 또한 부동산 시장 상황에 따라 좋은 물건도 경매시장에 나올 가능성이 있다. 다양한 물건이란 아래와 같다.

 

-. 아파트: 경매물건의 투자자들이 일반적으로 선호하는 물건.
-. 단독주택: 가옥이 1채이고 주인도 1명인 주택. 보통 가족이 거주하는 집이다. 근린주택(상가주택)은 건물의 일부는 상고, 다른 부분은 주택으로 사용하는 건물이다.
-. 다가구주택: 1개 동의 주택으로, 바닥면적의 합계가 660평방미터 이하이고, 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하이면서 19세대 이하가 거주하며, 주인이 1인인 주택을 의미한다.
-. 연립/다세대 주택:  다세대 주택은 1개 동의 연면적이 660평방미터 이하이고, 층수가 4층 이하인 공동주택이며, 연립 주택은 연면적이 660평방미터를 초과(661 이상)하고 층수가 4개층 이하인 공동주택이다.
-. 도시형생활주택: 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 도시지역에 건설하는 주택을 말하며, 종류로는 단지형연립주택과 단지형다세대주택, 그리고 가장 흔히 볼 수 있는 원룸형 주택이 있다.
-. 상가: 상가에는 보통 단지내 상가, 근린 상가, 테마 상가(전문상가) 등이 있다.
-. 공장: 공장의 토지와 건물은 물론, 기계 및 기구류까지도 모두 담보의 대상이 된다.
(이외 다양한 용도의 물건이 있음)

물건 예시 (출처: 대한민국법원 법원경매정보)

 

 4. 물건의 정보의 명확성과 안전성

 법원 부동산경매에 나오는 물건은 공신력있는 감정평가기관에 의하여 평가되었기 때문에 일반 부동산에서 부르는 가격에 비해 신뢰도가 높다고 볼 수 있다. 하지만 기본적으로 입찰자는 반드시 정확한 시세파악을 먼저 해보는 것이 중요하다. 왜냐하면 감정평가를 진행한 시기와 매각기일과는 차이가 나기 때문에 시세가 변동될 가능성이 있기 때문이다.

 또한 권리분석을 정확하게 진행한다면 일반 부동산보다 명확하게 권리관계를 알 수 있으며, 법원을 통해 나온 물건이기 때문에 최소한 사기성 물건은 없다는 것도 장점이다.

 

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부동산경매의 단점

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 1. 정확한 권리분석 등 전문지식 필요

 권리분석이란 부동산경매로 나온 물건에 대해 '인수되는 권리'가 있는지를 판단하는 것이다. 권리분석이 필요한 이유는 낙찰자에게 부동산의 소유권이 완전하게 넘어오기 위해서는 기존에 남아있던 부동산의 모든 권리가 소멸되어야 하기 때문이다. 이를 제대로 확인하지 않으면 낙찰자가 낙찰금액외에 추가적인 자금이 투입돼야 할 수 있다. 권리분석에 대해서는 다음에 자세히 공부한 뒤 하나하나 올려보도록 하겠다.

 

 2. 인도/명도의 문제 발생

 매각대금을 완납하고서도 실질적인 부동산을 명도받지 못하게 되면 정당한 권리 행사를 못할 수 있다. 때문에 입찰자는 입주까지의 충분한 시간을 가지고 경매에 참여해야 손해를 예방할 수 있다.

 

 3. 경매 부동산 취득의 가변성

 경매로 나온 부동산과 관련된 이해관계자의 이의 제기로 인하여 소유권이 늦게 취득될 수 있으며, 대금 완납 전에 채무자가 모든 채무를 변제하게 되면 경매 자체가 취소될 수 있는 등 소유권 취득이 확정적이지 못하다.

 

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 지금까지 부동산경매의 장점과 단점에 대해 알아보았다. 개인적인 생각으로는 단점의 현상들을 잘 해결할 수 있도록 전문적으로 공부하고 경험을 쌓아간다면, 부동산경매의 장점이 증폭되어 아주 좋은 투자의 방법이 될 수 있다고 생각한다. 하지만 모든 투자가 다 그렇듯 항상 리스크는 존재하기 때문에 안전한 방법과 범위 안에서 시도해야 할 것 같다.