[부동산 경매공부] 나도 건물주가 될 수 있다?! 부동산경매! 공부해보자!

 최근 미국의 인플레이션으로 인한 금리 인상의 영향으로 국내 기준금리 또한 가파르게 상승하게 되었다. 이에 따라 대출금 이자도 급격히 상승하게 되었고 이자를 갚지 못하는 현상도 발생한다고 한다. 엎친 데 덮친 격으로 인플레이션으로 인해 소비심리가 위축되어 자영업자들은 더욱 허리띠를 졸라매야 할 상황이 되었다.

 이러 한가운데 빚을 갚지 못하여 경매로 나오는 매물들이 늘고 있다는 뉴스 기사가 심심치 않게 보인다. 게다가 부동산시장 침체로 인하여 경매로 나온 매물들도 주인을 찾지 못하고 적체되는 현상까지 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

 나는 부동산경매에 대한 지식은 없지만, 이런 시기에 부동산경매를 공부해놔야 나중에 기회가 왔을 때 잡을 수 있지 않을까 하는 생각에 부동산경매 공부를 시작해보려고 한다. 또한 공부한 내용을 정리하여 올려보겠다. 부족한 내용이지만 필요한 분들에게는 도움이 되었으면 한다.

 

 1. 부동산경매 개요

 부동산경매란 채무자가 약속한 날짜까지 채무를 상환하지 않을 때, 채권자가 법원에 요청하여 법원이 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자의 재산(부동산)을 강제로 판매케 하여 그 매각대금으로 채권자의 빚을 변제받는 절차를 말한다.

 채권자는 채무자가 채무를 해결하지 않을 때 채무자의 부동산 재산으로 변제받을 수 있다. 이때 채무자는 자신의 부동산을 스스로 매각하거나, 채권자가 매매 또는 경매 방식 등 직접 재산을 처리하여 채무를 해결하는 방법이 있다. 하지만 이러한 방법은 채권자와 채무자 사이에 아무 문제 없이 해결된다면 다행이지만, 보통 이들 사이에는 갈등이 존재하여 스스로 해결이 어려운 경우가 많다. 따라서 채무자의 의사와 상관없이 강제로 처분하도록 하는 것이 그나마 나은 방법이다. 그렇지만 채권자가 직접 채무자의 재산을 강제로 처분하는 것은 허용되지 않기 때문에, 법원에 강제처분 신청을 하여 법원이 경매를 실시하는 것이 부동산경매이다.

 경매에는 사경매와 공경매가 있다. 일반적인 부동산경매란 공경매를 의미하며, 사경매와 공경매의 방식은 동일하다. 경매는 채권자가 채무자와의 금전적 관계를 증명하는 서류와 금액 등을 포함하여 법원에 신청서를 제출함으로써 발의된다. 채권자가 채무를 해결 받기 위해 신청한 부동산이 경쟁입찰을 통해 처리되면 채권자는 일정 금액을 회수 받게 된다. 이렇게 신청한 부동산이 매각되고 비용의 일부를 받는 것으로 경매 절차도 마무리된다. 즉 경매는 이러한 채무 관계를 정리하는 마침표라고 볼 수 있다.

 경매는 강제경매와 임의경매가 있는데, 강제경매란, 집행권원(확정된 이행판결문,가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서)를 가지고 있는 채권자가 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행하게 해 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 것을 말한다. 임의경매란, 전세권, 질권, 유치권, 담보자 가등기 저당권 등의 담보권 실행을 위한 경매이다. 즉 담보권자가 경매를 통해 담보물의 매각 대금으로 피담보채권을 변제받는 것을 말한다. 보다 자세한 내용은 아래에서 설명한다.

 경매의 대상은 부동산과 준부동산이다. 부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다. 쉽게 말해 땅과 건물을 의미하는 것이다. 준부동산이란 광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 유체동산, 지상권, 전세권(저당권의 목적) 등이 있다.


 1) 임의경매

 채무자가 채무를 상환하지 못할 경우 채무자소유의 부동산을 처분하여 채무변제에 사용하여도 좋다는 뜻으로 위에서 설명한 저당권, 전세권, 담보가 등기권 등의 담보권을 설정한다. 그리고 실제로 채무를 기일 안에 상환하지 못할 경우, 별도의 재판 없이 채권자는 바로 법원에 해당 부동산을 처분하여 일부 채무를 상환받도록 해달라는 경매 신청을 할 수 있다. 그러면 법원은 담보권의 존재만 확인한 후, 바로 경매를 결정하고 임의경매가 진행된다. 결국 담보권의 존재가 중요하며, 임의경매의 정확한 명칭은 "담보권 실행을 위한 임의경매"이다.


 2) 강제경매

 쉽게 정리하면, 채무자가 담보권을 설정하지 않은 상태에서 약속한 기한 내에 채무를 상환하지 않을 때, 채권자는 이를 해결하기 위하여 법원에 판결을 요청할 수 있다. 그러면 법원은 채무자에게 채무를 변제하라는 판결을 하게 되고, 채권자는 그 이후에 집행문 부여 등 법적 절차를 거쳐 채무자의 부동산을 강제 매각해 달라는 경매를 법원에 신청할 수 있다. 그러면 법원은 경매를 결정하게 되며 강제경매가 진행된다. 

 담보권이 없는 경우 채무 관계를 당사자들끼리 해결하기는 상당히 복잡한 문제가 있을 것이다. 채권자라고 해서 일방적으로 채권을 회수할 수 없으며, 어떠한 강제적인 부동산매각이 이루어질 수 없다. 이러한 채권의 존재 여부 같은 당사자의 합의가 없는 사실이나 권리, 의무 발생에 대한 것은 모두 법원의 몫이다.

 만약 내가 채권자라면 채무자의 부동산 또는 준부동산의 담보권을 설정하는 것이 유리할 것으로 생각된다. 법적으로 간다면 너무 복잡하고 시간도 오래 걸릴 것 같다.


 3) 임의경매와 강제경매의 차이

 가장 큰 차이는 바로 집행권원의 존재이다. 강제경매의 경우 집행권원이 필요한데, 집행권원은 사법상 일정한 이행청구권의 존재와 범위가 표시되고, 그 청구권을 강제적으로 실행할 수 있는 집행력이 있는 증서를 말한다. 하지만 임의경매의 경우 집행권원이 필요가 없다.

 또한 공신력 효과의 유무도 큰 차이로 볼 수 있다. 강제경매의 경우 집행력 있는 정본에 의하여 매각 절차가 완료된 때에 어떠한 경우라도 매수인은 법적으로 유효하게 해당 부동산을 소유할 수 있다. 이를 공신력의 효과가 있다고 보는 것이다. 

 하지만 임의경매의 경우 매각 절차가 완료되었다 하더라도, 담보권 및 피담보채권의 존재 여부를 심사하여 실체상의 하자가 있는 경우 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받았다 해도, 매수인은 해당 부동산의 소유권을 얻지 못한다. 이를 공신력의 효과가 없다고 보는 것이다.

 다만 임의경매의 경우 예외적으로 공신력의 효과가 인정되는 경우가 있다. 즉 실체상 존재하는 저당권에 의하여 경매가 결정되었다면, 그 이후에 저당권 또는 피담보채권이 소멸되었다 하더라도 매각 절차가 완료되고 대금이 완납되었다면 매수자는 법적으로 적법하게 해당 부동산을 소유할 수 있다.

 결과적으로 담보권이 있더라도 실체상 존재하는 저당권이 중요한 것 같다.

출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트

 

 이상으로 오늘은 부동산경매의 개요와 종류부터 공부해봤다. 앞으로 더욱 다양한 내용을 공부하여 포스팅할 것이다. 다음 포스팅에는 부동산경매의 장/단점에 대해 올려보겠다.