[부동산경매 공부] 부동산 경매 입찰 참가

 반복하여 강조하지만, 부동산 경매에 참여하기 위해서는 해당 물건의 기록(임차인의 현황, 임차금액, 건물의 구조, 감정평가서 내용 등)을 자세히 열람해야 한다는 것이다. 또한 주의해서 관찰할 점은 경매신청자의 채권액으로, 등기부등본상에서는 변제된 금액은 알 수 없지만 법원 기록에는 현재까지 변제되고 남은 채권액이 나와 있다. 만일 남은 채권액이 적다면 경매를 취하할 가능성이 있으므로 신중히 확인하고 응찰해야 한다. 또한 선순위 임차인이 있거나 배당철회, 무잉여, 대위변제, 체불임금여부, 송달상황 및 기타 여러 상황이 접수되어 있으므로 신중히 검토하고 정확하게 파악해야 한다.

 

 열람시간은 대부분 오전 10시에서 11시까지이므로 이 시간 내에 검토하고 입찰표를 작성하여 제출해야 한다.

 

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입찰 시, 준비 서류 및 주의사항

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 1. 입찰 보증금

  입찰 보증금은 일반적으로 최저 매각가격의 10%이다. 그러나 재입찰의 경우에는 입찰 보증금이 최저 매각가격의 20~30%이므로 주의하여야 한다.

 입찰 보증금은 현금으로 준비하지 말고, 입찰 전날 수표 1장 정도로 준비하는것이 좋다. 왜냐하면 예를들어 입찰 보증금이 100만원이라면 오만원권 20장을 준비하여야 하는데, 간혹 잘못 지폐를 세어서 19장을 봉투에 넣게되는 경우 본의 아니게 입찰이 무효가 되는 경우가 종종 발생한다고 한다.

 입찰 보증금은 기준보다 많을 경우(예를들어 10% 이상 낼 경우)에는 무효처리가 되지 않지만, 단돈 1만원이라도 적으면 무효처리가 되므로 주의하여야 한다.

 

 2. 입찰 당일 준비 서류

 1) 본인인 경우

• 주민등록증 또는 증명할 수 있는 신분증
• 도장
• 입찰 보증금(최저 매각금액의 10% 또는 20%) 자기앞수표 및 현금, 지급 보증 위탁계약체결문서

 2) 대리인인 경우

• 본인의 인감증명서 1통
• 위임장(본인의 인감이 날인된 것)
• 대리인 신분증, 도장
• 입찰 보증금

 3) 법인인 경우

• 법인 등기부등본
• 대표자의 위임장
• 법인 인감증명서
• 대리인 신분증, 도장

 4) 공동 입찰인 경우

• 2인 이상이 공동으로 입찰하고자 할 때는 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다. 현행 민사집행법에서는 집행관의 허가를 받을 필요는 없다.
• 공동입찰신고서
• 공동입찰자 목록

 

 3. 주의사항

 경매는 소유자의 의사와 상관없이 법원에 의해 강제적으로 이루어지는 매매이므로 물건의 하자담보책임은 인정되지 않으며, 권리의 하자에 대한 담보책임은 일부를 인정하여 감액청구는 인정된다. 이런 관계로 거의 모든 책임을 매수자가 부담해야 하며, 입찰 보증금을 포기함으로써 해제가 가능하므로 철저한 사전 조사가 필요하다. 쉬워 보이지만 쉽지 않은 것이 법원 경매이다. 법원 경매에서 성공하려면 철저한 권리분석과 물건분석(시세파악 포함)이 선행되어야 한다.

 

 입찰에 참가를 원하는 경우 경매장에 나올 때에는 도장과 주민등록증을 지참하고, 신건의 경우 최저매각가의 10%에 해당하는 금액을, 재매각의 경우 보증금의 20~30%를 수표로 준비하는 것이 좋다.

 

 대부분의 법원에서는 10시부터 법정이 열리므로 이 때부터 입장할 수 있다. 입찰 법정에 입장해서 제일 먼저 확인해야 하는 것은 당일 진행되는 경매 물건에 대한 변경사항을 기재한 목록이다. 여기서 해당 물건의 진행 여부, 즉 변경이나 취하 등의 내용을 경매 법정 입구 게시판에서 확인하고 입찰에 참가하여야 한다.

 

 당일에는 사건기록에 대한 매각물건명세서 · 현황조사서 및 평가서의 사본을 볼 수 있다. 매각기일에 매수희망자는 위 사본만을 볼 수 있을 뿐, 경매 기록을 열람할 수는 없다.

 

 

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매수신청의 방법

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 부동산의 매각은 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 일정 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰, 또는 매각기일에 하는 호가경매의 세 가지 타입이 있다. 어느 방법으로 하는지는 집행법원이 정한다.

 

 1. 기일입찰

기일입찰의 경우, 입찰표와 매수신청봉투(입찰보증금 봉투) 및 그 밖의 추가 서류들(위임장, 인감증명서 등)을 입찰봉투에 넣어 투찰한다. 각각에 대해 세부적으로 알아보겠다.

 

 1) 입찰표

 경매에 응찰할 때는 물건번호마다 한 장의 입찰표와 입찰봉투를 각각 사용한다. 또한 입찰표의 기재는 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 기재한다. 그리고 입찰표를 일단 제출하고 나면 그 내용을 수정하는 것이 불가능하다는 것을 유념하면서 입찰표를 작성해야 한다. 아래의 양식을 눈에 익혀 실수하지 않도록 해야 할 것이다.

기일입찰표 양식 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

 2) 매수신청보증 봉투

 입찰보증금 봉투는 일반 편지봉투와 유사하다. 이 봉투에 입찰 보증금을 넣고 겉면에는 사건번호와 물건번호, 그리고 제출자를 적어야 한다. 뒷면에는 도장을 찍어야 하는 란이 있고, 그 곳에 날인한 후 봉하면 된다.

 사건번호와 물건번호의 기재요령은 입찰표와 같다. '제출자'란은 본인이 제출할 경우에는 본인이 서명날인하고, 대리인에 의한 응찰의 경우에는 대리인의 이름을 기재하고 날인한다. 즉 대리인이 제출자가 된다.

 

 3) 입찰봉투 

 입찰표, 입찰 보증금 봉투, 위임장, 인감증명서 등을 모두 모아서 입찰봉투에 넣은 후, 사건번호 및 물건번호와 제출자를 기재하고 중간 가운데 부분을 안쪽으로 접어 입찰하는 사건번호가 다른 사람들에게 보이지 않도록 봉한 후, 집행관 앞의 유리 상자에 투찰하면 된다.

 그리고 투찰시에는 입찰봉투에 붙어있는 입찰자용 수취증에 집행관으로부터 연결번호와 그의 도장을 받아서 보관해야 한다. 이것을 분실하게 되면 나중에 입찰 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.

 이후 집행관이 입찰 마감을 알리고 10여분 정도 지나면 사건번호 순서대로 개찰을 하게 된다.

 

 매수신청보증 봉투와 입찰봉투는 아래의 포스팅을 참고하면 된다.

 

2022.11.23 - [부동산 경매] - [부동산경매 공부] 부동산경매의 장점과 단점

[부동산경매 공부] 부동산경매의 장점과 단점

 

 2. 기간입찰

 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하는 방식이다. 법원이 정한 최저 매각가격의 10%를 일률적으로 법원의 은행 계좌에 납입한 뒤(결국 보증금액은 모든 입찰자에게 동일함), 그 입금표를 입찰표에 첨부하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하여 보내면 된다.

 입찰기간 종료 후, 일정한 날짜 안에 별도로 정한 매각기일(개찰기일)에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 매각방법으로서, 법이 정하고 있는 부동산에 대한 매각 방법의 하나이다.

 

 1) 입찰표

 기일입찰표와 작성 방식은 동일하다. 아래의 이미지를 참고하면 좋을 것 같다.

기간입찰표 서식 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

기간입찰용 입금증명서 서식 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

 2) 기간입찰봉투

 기간입찰봉투는 집행과 또는 집행관 사무실에 비치하고 있다. 기간입찰봉투에 기간입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부서류를 넣고 제출해야 한다.

 제출 방법은 직접 제출과 등기우편 제출이 있다.

• 직접 제출: 평일은 09시-12시, 13시-18시까지 사이에, 토요일은 09시-12시까지 사이에 집행관 사무실에 출석하여 집행관 또는 그 사무원에게 제출하고, 입찰봉투접수증을 수령하여야 한다.
• 등기우편 제출: 입찰기간 개시일 0시경부터 마감일 24시까지 법원에 우편물이 도착해야 한다. 보통우편으로 보내거나 마감일 이후의 접수는 무효처리 된다.

 

 3. 호가경매

 호가경매는 입찰과 함께 매각하는 방법으로 법에 규정되어 있는데(민사집행법 제103조 제2항), 민사집행법 및 동 규칙은 부동산매각의 원칙적인 방법으로서 입찰을 먼저 규정한 다음 호가경매에 관하여는 그 규정을 준용하는 방식으로 처리하고, 호가경매에 특유한 몇 가지 점에 관하여만 별도의 규정을 두고 있다.

 호가경매는 호가경매기일에 매수신청액을 서로 높여가는 방법으로 한다. 경매기일에 경매를 실시하여 최고가와 차순위매수 신고인을 결정하는 점에서 기일입찰과 유사하다. 최고가액으로 매수신청을 한 사람은 보다 높은 금액의 매수신청이 있을 때 까지는 신청액에 구속되며, 보다 높은 금액의 매수신청이 있으면 구속에서 벗어난다. 또한 매수신고가격은 최저매각가격 이상이어야 하며, 두 번째 이후의 신고가격은 종전의 신고가격보다 높아야 한다.

 

 

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입찰의 종결

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 1. 입찰의 마감 및 개찰

 입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개찰을 실시한다. 개찰시에는 입찰자가 출석해야 하며, 입찰자가 출석하지 않은 경우 집행관은 법원 사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.

 

 2. 최고가매수인의 결정

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정한다. 만일 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다. 추가입찰을 실시했음에도 또 다시 2인 이상의 최고가입찰자가 있는 경우, 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.

 

 3. 차순위 매수신고인의 결정

 차순위 매수신고인은 최고가매수인이 대금 지급을 하지 않은 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가해 달라는 신고(차 순위 입찰신고)를 할 수 있다. 차순위 매수신고는 그 신고액이 최저 입찰가격 이상이고, 또 최고가 입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능하다. 쉽게 말하면 최저매각가격이 10억, 보증금이 1억, 최고가 입찰금액이 12억인 경우, 차순위 매수신고인의 요건이 충족되려면 최저매각각겨인 10억 이상이어야 하는 동시에, 최고가 입찰금액 12억에서 보증금 1억을 뺀 11억 이상으로 신고해야 자격 요건이 된다.

 차순위 입찰신고를 한 자가 2명 이상인 경우에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위 입찰 신고인으로 정하고, 가격이 같을 때에는 추첨을 통하여 정한다.

 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 줄이기 위하여 둔 제도이다. 다만 주의해야 할 점은 차순위 입찰 신고인은 최고가 매수인이 잔금을 납부하여야 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

 4. 입찰절차 종결의 고지

최고가 입찰자 및 차순위 입찰신고인이 정해지면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 된다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 한다.

 

 5. 입찰보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가 입찰자 및 차순위 입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 보증금을 즉시 반환하여 준다.