[부동산경매 공부] 법원경매 입찰 참여 준비 방법

 이전 부동산경매의 장점과 단점에 관한 내용을 공부할 때, 부동산경매의 장점중의 하나로 '간단한 절차'라는 점이 있다는것을 알게 되었다. 이는 전문가가 아니더라도 경매에 입찰 할 수 있기 때문에 나같은 초보자에게는 큰 장점이 아닐 수 없다.아래의 포스팅에 보면 보다 다양한 부동산경매의 장점과 단점에 대해 알 수 있다.

 

2022.11.23 - [부동산 경매] - [부동산경매 공부] 부동산경매의 장점과 단점

[부동산경매 공부] 부동산경매의 장점과 단점

 

 오늘은 그 간단한 경매의 입찰을 참여하는 방법에 대해 적어보겠다. 절차는 간단하게 보이더라도, 실제로 입찰자는 사전에 많은 정보를 확인하여 좋은 부동산을 적절한 가격에 낙찰 받을 수 있도록 해야 한다. 지금부터는 물건에 대한 다양한 서류확인 방법과 현장답사를 통해 적절한 입찰 가격을 결정하고, 최정적으로 입찰에 참여하는 방법에 대해 적어보겠다.

 

---

물건에 대한 서류 열람

---

경매물건 선택 후 해당 부동산 소재지의 관할법원과 대법원 법원경매 사이트(아래 링크 참조)에서 경매부동산에 대한 기록을 열람할 수 있으며, 매각기일 7일전부터 해당 법원과 인터넷을 통해 확인이 가능하다.

 

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 

 1. 매각물건명세서

 매각물건명세서는 소유자 또는 임차인을 알 수 있는 중요한 서류이다. 해당 문서를 통해 아래와 같은 법원에서 작성한 내용들을 확인할 수 있다.

• 부동산 및 감정평가액 최저매각가격의 표시
• 취선순위 설정
• 점유자 정보 (이에 따른 특이사항)
• 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
• 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
• 비고 등

 이러한 매각물건명세서를 법원은 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓는다. 대한민국 법원경매정보 사이트에서 물건을 검색하면 모든 물건마다 매각물건명세서를 볼 수 있도록 되어 있으며, 참고용으로 직접 찾아보면 좋을 것 같다. 

 이 서류를 통해 누가 먼저 대항요건을 갖추었는지 확인이 가능하며, 매수인에게 현재 거주중인 임차인의 보증금 및 기타 비용이 인수될 수 있는지 확인이 가능하다.

매각물건명세서 예시 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

2. 현황조사보고서

 법원은 경매개시결정을 한 후, 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 임차 목절물의 용도 및 임대차 계약등의 내용을 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성하는 문서이다.

 이 문서에는 실제로 집행관이 해당 물건에 찾아가 직접 촬영한 물건 사진을 제공하고, 점유자를 직접 만나 확인한 결과를 제공하기 때문에 보다 현실적인 정보를 제공하고 있다. 하지만 경매 물건으로 나온 부동산의 점유자를 만나는 것은 어려울 수 있으며, 보통 안내문을 끼워두고 오는 경우가 많다. 또한 집행관이 직접 전입세대열람 내역과 주민등록표 등본을 통해 임차인 정보를 확인하여 현황조사보고서에 기입한다.

현황조사보고서 예시 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

 3. 감정평가서

 집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참고하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니지만, 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 

 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고, 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가사항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다. 감정평가서는 법원경매정보 사이트에서 PDF로도 제공되며, 자료를 다운받을 수 있다.

감정평가서 예시 (출처: 대한민국법원 법원경매정보 사이트)

 

 4. 주민등록 전입 열람

 관할 동사무소에서 경매부동산의 전입을 열람하기 위하여 신분증과 경매부동산의 등기부 등본 또는 경매정보지를 가지고 열람을 신청한다. 이때 주민등록표 열람 및 등·초본 교부 신청서를 작성 하여야 한다. 주민등록 전입 열람으로 세대주 이름과 각 세대주들의 전입 시기를 알 수 있다.

주민등록 전입세대 열람 신청서 서식 (출처: 법제처 국가법령정보센터)

 

 이러한 기본적인 물건에 대한 정보들을 법원에서 제공하는 자료를 통해 확인하여 입찰자가 원하는 물건인지 아닌지를 정할 수 있을 것이다. 만약 해당 물건이 입찰자가 원하는 물건이라면 반드시 다음 단계로 현장답사를 해야 한다.

 

---

현장 답사

---

 대법원 법원경매정보 사이트 및 경매 정보지를 보고 원하는 물건을 찾았다면, 해당 부동산을 직접 찾아가 정확한 분석을 해야 한다. 정확한 분석을 위해서는 다음의 내용을 조사해야 한다.

 

 1. 주변 시세

 주변 부동산 2~3곳 정도 방문하여 시세를 알아봐야 한다. 실제로 감정가와 시세는 조사 시기나 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있기 때문이다. 이때 중요한 것은 시세를 파악하기 어려운 물건(예를 들어 단독주택, 다세대 등)은 반드시 임대가격을 파악해야 한다. 임대 가격을 아면 시세를 객관적으로 파악하기 쉽기 때문이다. 예를 들어, 서울의 평균 전세보증금이 매매가 대비 42%이고, 조사한 물건의 보증금이 4200만원이라면, 매매가는 약 1억이 될 것이다. 이런식으로 임대 보증금을 통해 적정 매매가를 유추해 볼 수 있게 된다.

 

 2. 건물의 점유자 파악

 임차인이 첨유하여 거주하면 임차인의 경매 참여 여부를 파악하여 임차인이 경매 응찰시 양보 하는 것도 미덕일 것이다. 왜냐하면 우리는 꼭 그 물건이 필요한 것은 아니기 때문이다. 그리고 현 소유자를 만날 수 있다면 직접 만나서 경매 취하 여부 등을 물어봐야 한다. 참고로 취하 가능성이 있는 부동산은 매각을 받아도 시간 낭비일 뿐이고 그동안의 노력이 아무 의미 없게 된다.

 

 3. 물건의 상태 및 주변여건 파악

 해당 부동산의 노후 상태, 도시가스 여부, 교통편 및 접근성 등을 파악하여야 한다. 도시가스 및 도로의 접근성 등은 날찰 받은 후에 임대차계약이나 단기매매시 유리하게 작용할 것이다. 건물의 노후상태를 파악하기 위하여 건축물 관리대장을 구청 등에서 발급받아 기록된 구조와 현황과의 구조가 일치하는지, 또는 층수나 부대시설이 차이가 있는지 등을 비교해야 한다. 현황과 장부상의 불일치로 손해를 보거나 불법 증축 및 개축 건물을 사게 될 수도 있기 때문이다.

 

 4. 각종 서류 검토

 물건 분석을 하기 위한 기본적인 서류는 등기부등본, 건축물 관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등이 있고 이들 서류들을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 이러한 확인 없이 문제가 있는 물건을 낙찰 받았다면 그것은 전적으로 낙찰자 본인의 책임이다. 

 등기부등본은 권리분석을 하기 위하여 확인해야 하며, 건축물 관리대장은 위법 건축물 여부와 건축면적이 감정 평가된 면적과 일치하는지를 살피기 위함이다. 토지이용계획확인원은 공법상의 제한 여부를 확인하기 위함이다.

 

---

입찰 가격 결정

---

 법원경매 입찰 참가에 있어 제일 중요하다고 판단되는 것이 바로 입찰 가격 결정이다. 혹 어떤 이는 입찰물건의 권리분석에 많은 노력과 시간을 보낸다. 그러나 사실 아무리 권리분석을 안전하고 완벽하게 하였다고 해도, 그 물건을 매도하여 아무런 시세 차액, 더 나아가 입찰자가 손해를 보았다면 아무런 소용이 없다. 

 재차 강조하지만 입찰자의 가격 결정은 무엇보다도 중요하고 냉정하게 판단해야 한다. 혹여나 입찰 당일 법원 내의 분위기에 휩쓸려 처음 예상 금액을 초과하여 입찰하는 일이 없도록 주의 해야 한다.

 나는 아직 실제 입찰에 참여해본 적은 없지만, 알아본 내용으로만 보더라도 처음 해본 사람들은 충분히 실수를 저지를 가능성이 있는것 같다. 하지만 가급적 돈과 관련된 실수는 안하는게 좋다고 생각하며, 최대한 많이 준비하고 연습하여 실수를 저지르지 않도록 해야겠다.

 

 

---

 

 지금까지 경매 입찰 참여 준비 시 주의해야 하는 내용들에 대해 알아보았다. 결론적으로 가장 중요한 것은 물건의 적정 가격을 선정하고, 정확한 권리분석을 통해 불이익을 보지 않는 것이라고 생각된다. 물론 둘 다 어려운 내용이기 때문에 실제로 경험을 하면서 배워가는 것이 좋을 것 같다.

 다음 포스팅에는 실제로 입찰 참여 시 준비해야 하는 서류들과 주의사항에 대해 작성해 보겠다.