2026.07.18 부산 여행 후기

6년 차 결혼기념일을 맞이하여
아내와 둘만 다녀온 부산여행.

느낀점들을 정리해서 남겨본다.

'같이'의 힘은 위대했다.

1박2일의 짧은 기간이였지만,
광안리 오션뷰를 안주삼아 술잔을 기울이며
아내와 평소에 나누지 못했던 이야기들을
깊이있게 나누는 뜻깊은 시간이였다.

사업을 준비하는 과정에서
나 혼자 걱정하고 앓고있던 고민들을
아내에게 털어놓고 논의를 같이 했다.

역시 '같이'의 힘은 위대했다.
서로 수용 가능한 수준이 무엇인지 정하고
어떤 방향으로 진행할지 결론을 내렸다.
내 속에 묵혀둔 고민들이
모두 해결되었다.

대한민국 제2의 도시. 부산의 몰락??
투자 기회일까??

이번 여행을 통해 느낀 또 다른 점은,
'지방경제 몰락의 현실' 이였다.

1박2일이라는 짧은 기간이라서
많은 동네를 돌아다니지는 못했다.
하지만 최대한 주요지역과 비주요지역
모두를 돌아다니려고 노력했다.
비교해보고 싶었기 때문이다.

그 결과 내가 눈으로 본 것은,
1. 부산이는 젊은 원주민이 거의 없다.
2. 비주요지역의 상가공실률이 높다.
3. 중국인줄 알았다...(어딜가든 중국인)

이걸 몰락? 이라고 표현하는게
맞는지는 모르겠다.
그러나 명확한건,
젊은이들이 빠른 속도로 빠져나가고,
외국인의 유입이 늘어나고,
주요 관광지역을 제외하고는 상가공실이 너무 많고,
전반적으로 서울과 비교해서
부동산 가격 수준이 50% 수준이라는 것이다.

왜 젊은이들이 빠져나갈까?
여러 부산 네이티브 택시기사님들의 의견과
제미나이 결과와 뉴스기사들을 보면
결국 일자리가 없는 것이 큰 문제였다.

원래 부산은 해운 및 여러 제조업이
활발했던 도시였다.
그러나 제조업들이 수도권이나
다른 도시들로 이전되어
일자리가 점점 줄어들었다.
그러다보니 젊은 세대들의 소득수준이
그리 높지 못한 상황이 되었고,
이것이 느린 경제성장의 문제로 이어졌다.

같은 맥락에서
부동산 시장에도 자금여력이 부족하기 때문에
주요 아파트를 제외하고는
역세권 평지 조건인에도 불구하고
6~7억 수준의 가격을 유지하고있다.

위 사진의 아파트는
부산역 주변 역세권에 평지임에도
30평대 가격이 6.2억이다.

그럼에도 오션뷰나 일부 주요 지역의 아파트는
30억대를 호가한다.

위 사진을 보면, 해안가쪽의 일부 아파트는 30억 수준이고
다른 지역의 아파트들과 갭이 크다.

이는 부산의 양극화를 잘 보여주는 사례라고 본다.
부산의 경제주체는 크게 세 부류로 나뉜다.
1. 일반 근로자
2. 일반 소상공인
3. 은퇴 자산가

일반 근로자는 젊은 세대를 의미하는데
젊은 세대들은 일거리가 부족하고
사업을 하더라도 외국인들에게 밀리는 상황이다.
그러다보니 소득수준이 높지 않은 것이다.
노령 근로자 또한 고소득 직업에 종사할 수 없기 때문에 소득수준이 높을 수 없다.
일반 소상공인들은 외국인 사업가들의
공격적이고 저렴한 비용 접근으로
시장을 흐트러트리고
원주민 소상공인들의 사업에도
큰 영향을 미친다.

그러나 은퇴한 자산가 또는 일부 소득이 높은 계층은,
오션뷰 20~30억 아파트를 손쉽게 구매할 수 있고,
이런 매물들을 주로 거래함으로써
오션뷰 핵심 아파트의 가격대는
일반 아파트의 가격대와 갭이 있다.

또한 지역 주민들이 감소하기 때문에
관광지를 제외한 지역은
유동인구가 감소하고 손님이 없어졌다.
때문에 그러한 지역의 소상공인들은
더이상 운영을 할 수 없는 상황에 이르렀다.
결국 이러한 이유로 상가 공실이 많아진 것이다.

결론적으로 내가 느낀 부산의 상황을 종합해보면
1. 일자리 감소 -> 청년 인구 감소 -> 핵심 경제주체 이탈
로 인해, 점점 생기를 잃는 분위기이다.
2. 외국인 유입 증가 -> 외국인 사업자 경쟁력 증가
-> 부산 원주민 소상공인 감소로 인하여,
원주민 인구감소에 큰 영향을 줄 수 있다.
3. 이러한 인구 감소는 부동산 가격의 하락으로 이어지고,
일부 오션뷰의 고가 아파트와의 갭은
더 벌어지는 극한의 양극화 현상이 생길 수 있다.

그렇다면 지금 부산에 투자하는게 기회일까?
역세권, 평지, 대단지, 학교근처라는 입지를 가졌음에도
부산 아파트는 7억대, 서울 아파트는 약12억 이상으로,
부산 아파트가 확실히 저렴하다.

지금 내가 5억이 현금으로 있다면,
부산 아파트를 사서 투자하는게 좋을까?
이 질문를 스스로에게 해봤을 때,
결국 No 라는 결론이 내려졌다.

이유1은, 집값 상승의 동력이 없다.
소득수준과 일자리들을 보았을 때
크게 집값이 반등하지는 않을것 같다.
반면 수도권은, 높은 소득수준의 사람들이 많기 때문에
이미 집값이 비쌈에도 더 상승할 여력이 있다고 본다.
(화폐 가치도 점점 떨어지니...)
이유2는, 시장의 크기가 작은 것이다.
부산은 철저히 부산 내부 거주민 대상의 시장이다.
그러나 서울은 수도권 뿐만 아니라 전국,
더 나아가 글로벌 투자자들도 눈여겨보는 시장이다.
때문에 시장 참여자의 수와 스케일이 다르다.
이러한 이유로 부산보다는 서울 투자가 더 좋다고 본다.

물론 나는 전문가가 아니고,
너무나 많은 요소들이 경제에 영향을 미치기 때문에
내가 생각하고 느낀 것들이 꼭 맞으리란 보장은 없다.
나중에라도 내가 생각했던것과 다른 결과가 나온다면
나는 다시 이 글을 읽으면서 내 생각을 바꿔나갈 것이다.

앞으로도 종종 내가 느낀 것들을 정리해서 기록해봐야겠다.

2026.7.18, 서울로 돌아가는 비행기에서...



추가로,,,

부산 수영구에 위치한
삼익비치 아파트가
재개발을 추진한다.

지금 사는게 좋을까..??
나중에 확인하보자!