[문멘토 낭만임장] 서울 5호선 영등포시장역 재개발지역 임장 후기

1. 영등포와 영등포시장의 소개

영등포구는 한 때 서울시 자치구 중에서 가장 인구가 많고 넓은 지역이였다.

예전에 강남 지역이 영등포구 동쪽 지역이라고 하여 '영동'지역 이라고 불리웠고, 현재의 영동대교가 그 증거이다.

하지만 인구 증가와 지속적인 개발로 분구가 계속 이루어져 현재의 영등포구의 모습이 되었다.

1963년부터 1972년까지의 서울특별시 행정구역 상황. 영등포구와 성동구가 정말 넓다. (출처: 나무위키)

 

영등포는 넓은 평야지대를 가지고 있기때문에 1970~1980년대에는 공업지대로 빠른 개발이 진행되었다. 그러나 지형적 이점을 이유로 먼저 개발된 탓에 지금은 강남보다 낙후되어 버렸다.

영등포 시장은 유서깊은 서남지역의 전통시장이다. 예전에는 영등포역이 교통의 허브로서 유동인구가 많았지만, 현재는 낙후된 시설과 고령화된 인구구조로 인하여 사람이 많이 줄어든 상태이다.

영등포시장 (출처: 나무위키)

 

2. 영등포의 재개발

노후화된 건물과 구역들이 많기 때문에 계획적인 재건축/재개발이 진행 중이다.

빠른 재개발을 위해서는 1)세대수가 적고, 2)이해관계가 적고, 3) 땅값이 싸야한다.

그렇기 때문에 신길뉴타운이 먼저 재개발이 진행되었다. (일부 취소되었던 구역은 다시 진행중이라고 한다.)

신길뉴타운으로인하여 신축을 원하는 심리가 높이졌기 때문에 5호선 영등포시장역과 양평역 인근도 재개발 구역이 지정되어 진행중이다.

신길뉴타운 구역 (출처: 나무위키)

영등포시장역 인근 재개발구역

양평역 인근 재개발 구역

 

3. 영등포시장의 지리적 특성

영등포시장은 왼쪽으로는 안양천을지나 목동으로 이어지고, 위로는 당산, 아래로는 영등포역, 오른쪽으로는 여의도로 이어질 수 있는 지리적 특성을 지니고 있다.

 

4. 영등포시장역 아파트 시세

신축인 아크로타워가 84기준 현재 18.5억이며, 포레나 영등포와 동부센트레빌이 13~14억대 수준이다.

상대적으로 구축인 경남아너스빌이 84기준 11억대이다.

 

 

아크로타워스퀘어 전경 (실제로 가보면 너무 좋다..)

 

5. 누가 이 지역에 거주할까?

노후화된 지역을 재개발하므로 신축 아파트들이 들어오고있다.

앞서 설명했던 지리적 조건으로 인하여 여의도에서 일하는 증권맨들이 주거지역으로 선택하지 않을까 싶다.

그리고 목동 하이페리온에 살던 돈많은 사람들도, 신축수요 및 노후화된 목동아파트를 벗어나기 위하여 영등포시장 지역으로 옮겨올 수 도 있다.

또한, 영등포시장 인근의 식자제 도매업자 사장님들도 많이 거주할 것으로 예상된다.

 

6. 마무리

1) 왜 영등포시장역 주변 아파트들은 17년 가격 대비 모두 2배 이상 올랐을까?

• 여의도 아파트 가격이 가파르게 상승하여 증권맨들이 영등포시장으로 왔을것 같고(꾸준하고 구매력 좋은 수요층)
• 목동아파트의 노후화로 인하여 영등포시장의 아파트들이 대안책으로 여겨졌을것 같고(목동접근성도 좋음)
• 타임스퀘어같은 상권도 잘 발달되었기 때문

이지 않을까 싶다.

그런데 아크로타워가 처음 분양당시 미분양이었다고 한다.. 9억대에 분양한것 같은데, 그 당시에는 비싸보일 수도 있었겠다...

그렇다면, 앞으로도 오를까?? 내 생각엔 서울의 아파트 공급은 줄어들고, 메인지역의 가격은 계속 상승하기 때문에 앞으로도 오르지 않을까 싶다.

 

2) 돈버는 방법 1

사람이 몰리는 곳을 빨리 캐치한다.

 

 

3) 돈버는 방법 2

유동인구가 많은 곳을 빨리 캐치하여 부가가치 높은 상가를 만든다.

 

 

7. 멘토님 코멘트

• 내 기준이 아닌, 수요자를 파악하고 그들의 기준으로 바라봐야 한다.
• 평지에 역세권에 직주근접? 최고다.
• 인지도가 있는 상가. 재건축 지정구역이 아닌곳의 상가를 산다면? 지역 판을 읽고 구조를 읽어야 한다.
• 거주민들이 어떤 형태를 띄고있는지 알아야 갭투자를 실패안한다. (경남아너스빌은 어떤 분들이 거주할까?)
• 변화하는 지역에서 어떻게 바뀌면 좋을지 잘 생각하고 투자해야한다.
• 동네를 입체적으로 보자. 그래야 돈이 벌린다.
• 입주민들의 소득수준에 맞게 상가가 바뀐다. 그걸 잘 보면 돈을 번다.